Il faut sauver le soldat Baudens

Pour ceux qui n’auraient jamais eu vent du projet d’éco-quartier Baudens à Bourges, voici ce que l’on peut en lire sur le site web qui lui est dédié :

"L’hôpital militaire Baudens situé dans les faubourg de Bourges face au boulevard Joffre a été ouvert en 1879 et a été utilisé durant les deux conflits mondiaux.
Il fut fermé en 1997 puis cédé au Conseil général du Cher en 1999 et 2000. La SEM Territoria a aujourd’hui racheté ces terrains pour l’aménagement de ce nouvel Ecoquartier en concession pour le Conseil Général. Territoria aménage l’Ecoquartier Baudens selon les objectifs suivants : créer un quartier accessible, perméable et structuré par quatre espaces de vie partagés, maîtriser l’usage de la voiture et proposer d’autres modes de transports, proposer une offre de logements variés et garantir la qualité architecturale des constructions et des espaces publics."

Sur le papier, Baudens semble être en effet un très bon projet. Mais dans la réalité il se fait sans tenir compte de tout impératif économique, de toute rentabilité du projet.

Voici ici un plan pour mieux comprendre le projet et situer les bâtiments :
http://ecoquartier-baudens.fr/investir

Il est louable de vouloir un tiers de logements sociaux. Mais pour avoir ce tiers de logements sociaux, il faut avoir deux tiers de logements en accession privée, soit 220 logements. Et quand on laisse aux logements en accession à la propriété les plus mauvais emplacements, ceux-ci ont forcément du mal à se vendre.

Ce n’est pas en faisant la publicité presque tous les jours sur la première page du Berry Républicain que ces logements vont réussir à se vendre. Car il y a une grosse différence de prix entre les habitations sur les boulevards et ceux dans les rues adjacentes qui voient passer peu de voitures. Pourtant sur ces boulevards, l’habitat est souvent plus joli que les rues de derrière. Mais même si la voiture peut être utile, elle est une gêne en ville, c’est une source de bruit et donc de moins value immobilière. Les flots automobiles sur le boulevard Joffre explique quasiment des prix du simple au double dans le quartier. Cela, l’aménageur de Baudens aurait dû le savoir. Comme il sait très bien que les Berruyers ne rêvent que de pavillon de plein pied avec grand terrain.

Ce n’est pas pour cela qu’il fallait mettre tout les logements sociaux sur les boulevards et ne faire derrière que des pavillons de plein pied avec terrain. Non cela n’est pas un modèle à suivre et Baudens est là pour proposer autre chose, une ville moderne, agréable et limitant les effets néfastes de l’étalement urbain.

Mais d’un extrémisme de l’étalement urbain à un autre extrémisme cela ne peut fonctionner dans une ville comme la notre. La preuve est là, cela ne marche pas car seuls les investissements publics permettent de remplir Baudens (Logements HLM, Pôle emploi, Chambre des Métiers).

Et cela est d’autant plus rageant que les logements vers le parvis des lycées (lot 4) ne peuvent se faire car il y a de la demande pour du commerce (pharmacie, supérette, boulangerie...?). Pour une fois que nous pourrions avoir du commerce avec du logement au dessus, ce qui est tellement rare sur notre ville alors que cela devrait être la norme. Mais ces commerces attendent la construction de logements privés, logements qui doivent d’abord attendre que les logements privés au dessus de Pôle Emploi soient vendus, ce qui est loin d’être le cas.

Autres erreurs de Baudens, et non des moindres : Baudens réclame de la mixité, mais où est-elle quand on installe tous les logements sociaux au même endroit ? De plus avoir installé les 110 logements sociaux le plus rapidement possible (PRU pressant l’installation) est aussi une erreur.

Qu’aurait-il fallu faire ?

Positionner les quatre immeubles de logements sociaux différemment. Un au dessus de Pôle Emploi, un autre au dessus des commerces vers les lycées (lot 4), un sur l’avenue de Gionne et un autre dans une partie des peignes (lot 1C). Proposer plus d’habitat intermédiaire pour les logements privés (maisons de ville, appartements avec grandes terrasses ou jardins) et moins d’appartements. Pour cela il fallait réduire le nombre de programmes sur le quartier, garder de la densité mais dans la limite du raisonnable (entre 250 et 300 logements).

Mais cela c’est du passé, on ne peut y revenir, que faut-il faire maintenant ?

L’objectif de deux tiers de logements privés ne pourra être réalisé. Les locaux de bureaux ne seront pas vraiment vendus sachant qu’à Bourges il y en a déjà beaucoup trop. La principale mesure à prendre pour remplir ce morceau de quartier de faubourgs du centre de l’agglomération dépend surtout des décisions prises par l’agglomération.

Il faut réduire le flot automobile sur la deuxième ceinture de boulevard, cela est primordial. Cela ne peut se faire qu’en réduisant l’espace trop important consacré à la voiture. Il faut surtout bloquer la fuite en avant vers la périphérie et l’étalement urbain. Faire une croix sur les zones d’activité, loin de tout, qui détruisent de la terre agricole, créent peu d’emploi et allongent les distances automobiles, tout en privant des autres modes de déplacement. Faire une croix également sur les zones pavillonnaires sans fin, sans service mais remplies d’une multitude de voitures. Enfin faire une croix sur l’extension du commerce périphérique qui lui aussi est destructeur de l’essence même de la ville.

il est encore temps d’agir pour sauver l’éco-quartier Baudens d’un échec économique.